Bei Mietrückständen droht Rauswurf
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Bei selbstverschuldeten Mietrückständen droht Rauswurf
22.04.2005 Zahlt ein Mieter zwei aufeinander folgende Mietraten nicht, riskiert er eine fristlose Kündigung. Das legt Paragraf 543 II Nr.3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fest. Betroffene können den drohenden Auszug jedoch verhindern, wenn sie sich mit dem Vermieter einigen, den Fehlbetrag innerhalb einer bestimmten Frist auszugleichen.
"Künftig kann eine Kündigung aber auch bei der Begleichung des Mietrückstandes wirksam sein", warnt der Berliner Rechtsanwalt Timo Gansel. Dies gehe aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom Februar 2005 hervor (AZ: VIII ZR 6/04). Im verhandelten Fall hatte eine Frau wegen Mietschulden von ihrem Vermieter sowohl eine fristlose als auch vorsorglich eine fristgerechte Kündigung erhalten.
Per Gericht drängte der Vermieter auf die Räumung der Wohnung. Er scheiterte aber mit seinem Anliegen, weil inzwischen das Sozialamt für die Mietrückstände der Mieterin aufgekommen war. Damit seien die Kündigungen nichtig, meinten die Richter.
Der Vermieter zog daraufhin vor den Bundesgerichtshof. Anders als die Vorinstanzen entschieden die Bundesrichter, dass mit der Begleichung der Zahlungsrückstände zwar die fristlose, nicht aber die fristgemäße Kündigung gegenstandslos geworden sei. Jetzt muss auf Anweisung der Bundesrichter ein Berufungsgericht prüfen, warum die Mieterin in Zahlungsrückstand geriet. Hielt sie bewusst Geld zurück, muss sie ausziehen. Ist sie aufgrund unvorhersehbarer wirtschaftlicher Engpässe in eine Krise geraten, darf sie bleiben. Die Bewertung steht noch aus.
Ausbleibende Mietzahlungen sind gemäß Paragraf 573 BGB durchaus ein Grund für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung, vorausgesetzt, der Mieter ist selbst an dem Versäumnis schuld. So durfte eine säumige Lübeckerin ihre Wohnung behalten, weil sie eindeutig kein Verschulden traf. Das Sozialamt sagte zu, die Mietrückstände der Frau innerhalb von zwei Monaten zu begleichen. Es versäumte jedoch die Frist. Daraufhin wollte der Vermieter die Frau aus dem Haus klagen.
"Für behördeninterne Abwicklungsprobleme kann die Sozialhilfeempfängerin nichts", stellte das Landgericht Lübeck klar (AZ: 1S 22/01). Eine Zwangsräumung stehe hier im krassen Missverhältnis zum Anlass. Hätte die Frau allerdings versäumt, rechtzeitig beim Sozialamt einen Antrag auf Unterstützung in der Mietangelegenheit zu stellen, hätte sie bei den Richtern wohl kaum Verständnis gefunden.
Rechtsanwalt Gansel: "Demnächst wird im Einzelfall zu klären sein, ob man von einer unverschuldeten Zahlungsunfähigkeit ausgehen kann oder nicht." Letztlich sollte ein Mieter immer in der Lage sein, zu beweisen, dass er alles unternommen hat, seine geschuldete Miete aufzubringen. So wird beispielsweise das Angebot, einen Teilbetrag zu zahlen und den Rest in Raten "abzustottern", vor Gericht für ihn sprechen. Der Berliner Mieterverband empfiehlt, dem Vermieter Bürgschaften anzubieten.
(ddp)
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